Precio de la vivienda en Donostia/San Sebastián

Gipuzkoa · 189.866 habitantes · Datos actualizados 2026-05

Precio: idealista Q1 2026 · Alquiler: INE 2023 → 2025 · Burbuja: Tinsa 2008-2026

Caro para invertir

Rentabilidad 3.8%. El alquiler no compensa el precio.

Precio de la vivienda en Donostia/San Sebastián

Precio del m²
Top 10% más caro
5650 €
+108% vs media España (2712.3 €)
810 € media 2712.3 € 5807 €
Alquiler
Top 10% más caro
18 €/m²/mes
+86% vs media España (9.7 €/m²/mes)
4.7 €/m²/mes media 9.7 €/m²/mes 22 €/m²/mes
Piso de 80 m²
452k €
Total · alquiler 1440 €/mes
idealista Q1 2026 · mercado real
Por transparencia: el dato del Notariado para Donostia/San Sebastián sale a 7587 €/m² (+34% sobre el de mercado). Pasa en municipios pequeños o turísticos donde las escrituras se concentran en obra nueva premium. Usamos el dato de mercado real (idealista) por fidelidad al usuario.

Rentabilidad del alquiler en Donostia/San Sebastián

Rentabilidad bruta
Bajo la media
3.8 %
-16% vs media España (4.5 %)
2.3 % media 4.5 % 9.8 %

Recuperas la inversión en 26 años (PER inmobiliario).

Cálculo: alquiler 18 €/m²/mes × 12 meses ÷ precio 5650 €/m². Es bruta: del rendimiento real hay que descontar IBI, comunidad, vacancia, mantenimiento, IRPF. La rentabilidad neta suele ser el 60-70% de la bruta.

⚠️ Estos datos son informativos. No constituyen asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. Consulta a un profesional antes de tomar decisiones.

Plusvalía municipal en Donostia/San Sebastián

Si vendes, heredas o recibes una vivienda en Donostia/San Sebastián, pagas el IIVTNU (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana — "plusvalía municipal"). Tras la sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021, hay dos métodos de cálculo y eliges el más barato.

⚠️ Donostia/San Sebastián tiene régimen foral. La plusvalía aquí se rige por Norma/Ley Foral propia, con escalas y bases distintas al régimen común español. La calculadora siguiente NO se aplica en Donostia/San Sebastián — consulta directamente a la Hacienda Foral o un asesor fiscal local.
Tipo de gravamen
Foral—
Régimen foral propio
Plazo de pago
30días hábiles
Tras venta · 6 meses si herencia

Datos clave de la plusvalía en Donostia/San Sebastián

  • Hecho imponible: transmisión de un terreno urbano (venta, herencia, donación). Pisos heredados también pagan.
  • Quién paga: el vendedor (en compraventas), el heredero (en herencias), el donatario (en donaciones).
  • Tipo aplicado en Donostia/San Sebastián: sistema foral propio (fuente: Norma Foral Gipuzkoa — sistema foral con escalas y bases distintas)
  • Plazo: 30 días hábiles desde la transmisión. 6 meses en herencias (prorrogable a 1 año).
  • Si no hay ganancia patrimonial (vendes por igual o menos que el precio de compra): NO pagas. Aporta las escrituras.
  • Sentencia TC 182/2021: declaró inconstitucional el método único anterior. Ahora puedes elegir entre el método objetivo o el método real, el que te salga más barato.

Radiografía de Donostia/San Sebastián

189.866
Habitantes (Padrón 2025)
88.310
Viviendas INE · último censo municipal
6.2%
Vacías INE
4%
Segundas residencias INE
1955
Año medio construcción Catastro
1397
Viviendas turísticas (1%)

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta un piso en Donostia/San Sebastián?

Según idealista Q1 2026 (referencia de mercado real), el precio del m² en Donostia/San Sebastián es de 5650 €. Un piso de 80 m² cuesta unos 452.000 euros.

¿Es rentable comprar piso en Donostia/San Sebastián para alquilar?

La rentabilidad bruta es del 3.8%. Es una rentabilidad baja: el alquiler no compensa el precio de compra.

¿Cuántas viviendas vacías hay en Donostia/San Sebastián?

Según el último censo INE publicado por municipio, hay 5475 viviendas vacías (6.2% del total). Es bajo, indica mercado tenso.

Donostia/San Sebastián vs ciudades comparables

Irun
61.855 hab

Sobre Donostia/San Sebastián

San Sebastián es un municipio y ciudad española situada en la costa del mar Cantábrico, en el golfo de Vizcaya, y a 20 km de la frontera con Francia. La ciudad es la capital de la provincia de Guipúzcoa, en la comunidad autónoma del País Vasco. Su población es de 189 866 habitantes y su área metropolitana alcanza los 436 500 (2010).

Fuente: Wikipedia · San Sebastián (CC BY-SA 4.0).

Datos y fuentes

  • Precio: idealista (referencia de mercado Q1 2026). Dato del Notariado original: 7587 €/m² (213 escrituras 2024) — descartado por sesgo de obra nueva premium.
  • Habitantes: Padrón Municipal INE (último disponible).
  • Parque y vacancia: Censo Población y Viviendas 2011 INE (último censo detallado por municipio).
  • Alquiler: INE Índice Precios Alquiler (IRPV 2023) ajustado a 2025 con factor IPVA INE.
  • VTE: INE Mediciones Viviendas Turísticas mayo 2025.

Última actualización: 2026-05

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