Faltan 730.000 viviendas.
Hay 3.430.000 vacías.
El déficit estimado de vivienda en España (730.000 según Caixabank Research) es 4,7 veces menor que el parque vacío real del país: 3,43 millones de viviendas sin uso según el último Censo del INE. Esta es la paradoja silenciada del debate.
1. La cifra brutal
Para cubrir la proyección demográfica de hogares y absorber el déficit estimado de 730.000 viviendas en 15 años, España necesitaría 158.667 viviendas/año. Está construyendo 140.000. El ritmo actual es del 88% de lo necesario.
2. La paradoja silenciada: 3.430.000 viviendas vacías
Según el Censo de Población y Viviendas del INE, 13,6% del parque residencial español consta como vacío: 3.433.499 viviendas no ocupadas habitualmente, agregando datos de los 52 provincias.
Esa cifra equivale a 4,7× el déficit estimado por Caixabank Research. Es decir: las viviendas vacías superan en casi cinco veces el déficit que se quiere resolver con obra nueva.
Aclaración honesta: parque vacío no equivale a parque movilizable. Incluye segundas residencias, vivienda en mal estado, herencias en proceso, parque rural sin demanda. Pero ignorar la cifra cambia el debate.
3. Top 10 provincias con más parque vacío (%)
Provincias del interior peninsular concentran la mayor parte del stock no ocupado.
| # | Provincia | % vacío | Viviendas vacías | Habitantes |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Ourense | 22,7% | 55.911 | 305.573 |
| 2 | Lugo | 20,2% | 45.207 | 325.759 |
| 3 | Castellón | 19,5% | 82.102 | 627.173 |
| 4 | Almería | 18,6% | 73.331 | 773.577 |
| 5 | Toledo | 18,5% | 76.704 | 750.815 |
| 6 | A Coruña | 18,4% | 118.103 | 1.135.612 |
| 7 | León | 18,1% | 58.664 | 445.959 |
| 8 | La Rioja | 18,0% | 35.701 | 326.909 |
| 9 | Granada | 17,5% | 92.920 | 938.885 |
| 10 | Jaén | 17,1% | 58.849 | 617.604 |
4. Top 10 provincias con menos parque vacío (%)
Capitales económicas (Madrid, Barcelona, País Vasco) son las que menos margen tienen para activar oferta sin construir.
| # | Provincia | % vacío | Viviendas vacías | Habitantes |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Ceuta | 3,8% | 1013 | 83.595 |
| 2 | Melilla | 5,2% | 1363 | 86.780 |
| 3 | Araba/Álava | 6,9% | 10.778 | 341.427 |
| 4 | Gipuzkoa | 8,0% | 26.140 | 731.501 |
| 5 | Bizkaia | 8,2% | 43.620 | 1.162.251 |
| 6 | Madrid | 9,1% | 263.112 | 7.137.031 |
| 7 | Barcelona | 10,9% | 282.541 | 5.983.325 |
| 8 | Girona | 11,3% | 55.366 | 832.026 |
| 9 | Navarra | 11,5% | 35.417 | 683.203 |
| 10 | Huelva | 11,6% | 33.289 | 534.522 |
5. Cifras absolutas: dónde está el stock vacío
Aunque Ourense lidera en porcentaje, en términos absolutos el stock está en provincias grandes. Las 10 provincias siguientes acumulan 1.637.313 viviendas vacías, el 48% del total nacional.
| # | Provincia | Vacías | % del total |
|---|---|---|---|
| 1 | Barcelona | 282.541 | 8.2% |
| 2 | Madrid | 263.112 | 7.7% |
| 3 | Valencia | 213.967 | 6.2% |
| 4 | Alicante | 209.025 | 6.1% |
| 5 | Murcia | 129.219 | 3.8% |
| 6 | Sevilla | 125.807 | 3.7% |
| 7 | Málaga | 120.471 | 3.5% |
| 8 | A Coruña | 118.103 | 3.4% |
| 9 | Granada | 92.920 | 2.7% |
| 10 | Asturias | 82.148 | 2.4% |
6. Las tres opciones del debate
Tomado del análisis original publicado en LinkedIn por uno de los investigadores del sector. No tomamos posición, presentamos los datos.
Opción 1 — Seguir igual
Si el ritmo actual continúa (140k visados/año vs 250k hogares/año de demanda demográfica), el déficit acumula 110.000 viviendas/año sin cubrir, encima del déficit actual ya estimado por Caixabank Research.
Efecto esperado según los analistas del sector: subida sostenida de precios, gentrificación, exclusión de jóvenes del acceso a la propiedad, polarización social.
Opción 2 — Reorganizar el territorio
333.255 viviendas vacías están solo en las 5 provincias con más vacancia (Ourense, Lugo, Castellón, Almería, Toledo). Activar parte de ese stock requeriría políticas de incentivo demográfico, fiscalidad sobre vivienda vacía y servicios públicos que hagan habitable el interior peninsular.
Opción 3 — Acelerar la construcción
Para cerrar el gap acumulado en 15 años, España debería pasar de los 140.000 visados/año actuales a 158.667/año. Eso requiere disponibilidad simultánea de suelo urbanizado, mano de obra cualificada, financiación, capacidad eléctrica de red y voluntad política coordinada. Hoy, ninguna de esas cinco condiciones se cumple simultáneamente.
7. Datos y fuentes
- Censo de Población y Viviendas — Instituto Nacional de Estadística (último publicado por municipio). ine.es
- Padrón Continuo 2025 — Instituto Nacional de Estadística. ine.es
- Estadística de visados de obra de los Colegios de Arquitectos — Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible. transportes.gob.es
- Mercado de la vivienda — déficit estimado — Caixabank Research. caixabankresearch.com
- Proyección de hogares 2024-2039 — INE.