Precio de la vivienda en San Roque
Precio: idealista Q1 2026 · Alquiler: INE 2023 → 2025 · Burbuja: Tinsa 2008-2026
El precio medio del m² es 3.165 €, en línea con la media nacional (2.712 €).
La ratio precio/renta se sitúa en 6.8 años de renta media por persona (37.242 €).
La rentabilidad bruta del alquiler ronda el 3.5%, en línea con la media española.
El entorno laboral es desfavorable: la tasa de paro provincial alcanza el 20.8% (EPA INE), una de las más altas de España y un factor de riesgo de impago para inversores.
Precio de la vivienda en San Roque
¿Hay burbuja inmobiliaria en San Roque?
En 2008Q2 el precio alcanzó 3054 €/m². Hoy ronda los 3165 €/m².
El mercado está cerca de los niveles de la burbuja anterior.
Rentabilidad del alquiler en San Roque
Recuperas la inversión en 29 años (PER inmobiliario).
Cálculo: alquiler 9.1 €/m²/mes × 12 meses ÷ precio 3165 €/m². Es bruta: del rendimiento real hay que descontar IBI, comunidad, vacancia, mantenimiento, IRPF. La rentabilidad neta suele ser el 60-70% de la bruta.
Mercado real en San Roque
Anuncios reales agregados de portales públicos. Datos numéricos (precio, m², habs, baños, zona-barrio). Sin direcciones, sin nombre del anunciante, sin fotos. Refresh semanal.
🏠Vivienda
Ver 20 ejemplos representativos (de barato a caro)
| # | Precio | €/m² | m² | Hab | Baños | Zona |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 52.000 € | 486 | 107 | 2 | 1 | Taraguilla Estacion Ferrea |
| 2 | 259.000 € | 1315 | 197 | 6 | 2 | San Roque Nucleo |
| 3 | 699.000 € | 1684 | 415 | 5 | 2 | San Roque Nucleo |
| 4 | 765.000 € | 1927 | 397 | 3 | 4 | San Roque |
| 5 | 270.000 € | 2288 | 118 | 3 | 2 | San Roque |
| 6 | 330.000 € | 2558 | 129 | 2 | 2 | San Roque |
| 7 | 747.000 € | 2798 | 267 | 4 | 2 | San Roque La Alcaidesa |
| 8 | 345.000 € | 2974 | 116 | 3 | 2 | San Roque |
| 9 | 1.159.000 € | 3132 | 370 | 3 | 2 | Puente Mayorga Campamento |
| 10 | 455.000 € | 3370 | 135 | 2 | 2 | San Roque Nucleo |
| 11 | 585.000 € | 3656 | 160 | 3 | 2 | San Roque Nucleo |
| 12 | 875.000 € | 3772 | 232 | 4 | 4 | San Roque La Alcaidesa |
| 13 | 795.000 € | 3975 | 200 | 3 | 3 | San Roque Nucleo |
| 14 | 2.100.000 € | 4200 | 500 | 4 | 4 | San Roque Nucleo |
| 15 | 551.000 € | 4592 | 120 | 3 | 2 | San Roque La Alcaidesa |
| 16 | 549.000 € | 5037 | 109 | 2 | 2 | San Roque La Alcaidesa |
| 17 | 499.000 € | 5544 | 90 | 2 | 2 | San Roque La Alcaidesa |
| 18 | 3.800.000 € | 6240 | 609 | 4 | 5 | San Roque Nucleo |
| 19 | 1.790.000 € | 7617 | 235 | 4 | 5 | San Roque Nucleo |
| 20 | 3.900.000 € | 78.000 | 50 | 6 | 4 | San Roque Nucleo |
Ver 20 ejemplos representativos
| # | €/mes | €/m²/mes | m² | Hab | Baños | Zona |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 3800 € | 8.4 | 450 | 4 | 4 | San Roque Nucleo |
| 2 | 3500 € | 8.8 | 400 | 5 | 3 | Sotogrande Alto |
| 3 | 1000 € | 9.1 | 110 | 2 | 1 | Centro San Felipe Huerta Fava |
| 4 | 1400 € | 10.8 | 130 | 2 | 2 | Sotogrande Alto |
| 5 | 2300 € | 11.5 | 200 | 5 | 4 | Sotogrande Alto |
| 6 | 2000 € | 11.8 | 170 | 3 | 3 | San Roque Nucleo |
| 7 | 2200 € | 12.2 | 180 | 5 | 3 | Sotogrande |
| 8 | 2600 € | 12.4 | 210 | 4 | 4 | San Roque |
| 9 | 1500 € | 12.5 | 120 | 2 | 2 | San Roque Nucleo |
| 10 | 3500 € | 13.5 | 260 | 3 | 4 | Sotogrande Alto |
| 11 | 2500 € | 14.3 | 175 | 3 | 3 | San Roque Golf Club |
| 12 | 6000 € | 15.0 | 400 | 4 | 4 | San Roque Nucleo |
| 13 | 2000 € | 15.4 | 130 | 2 | 2 | San Roque Nucleo |
| 14 | 4000 € | 16.0 | 250 | 3 | 4 | San Roque Nucleo |
| 15 | 3500 € | 17.5 | 200 | 4 | 4 | San Roque Nucleo |
| 16 | 3600 € | 18.0 | 200 | 3 | 3 | San Roque Nucleo |
| 17 | 1200 € | 19.7 | 61 | — | 1 | San Roque Nucleo |
| 18 | 6000 € | 22.2 | 270 | 4 | 4 | San Roque Nucleo |
| 19 | 8000 € | 28.6 | 280 | 4 | 3 | San Roque Nucleo |
| 20 | 2480 € | 30.2 | 82 | 4 | 5 | Puente Mayorga Campamento |
Plusvalía municipal en San Roque
Si vendes, heredas o recibes una vivienda en San Roque, pagas el IIVTNU (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana — "plusvalía municipal"). Tras la sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021, hay dos métodos de cálculo y eliges el más barato.
Calculadora de plusvalía — San Roque
Introduce los datos de tu venta/herencia. La calculadora aplica los dos métodos y elige el más bajo.
Método objetivo (con coeficientes)
Método real (incremento de valor)
Datos clave de la plusvalía en San Roque
- Hecho imponible: transmisión de un terreno urbano (venta, herencia, donación). Pisos heredados también pagan.
- Quién paga: el vendedor (en compraventas), el heredero (en herencias), el donatario (en donaciones).
- Tipo aplicado en San Roque: 30.0% (fuente: Tipo máximo legal estatal (Ley Reguladora Haciendas Locales art. 108).)
- Plazo: 30 días hábiles desde la transmisión. 6 meses en herencias (prorrogable a 1 año).
- Si no hay ganancia patrimonial (vendes por igual o menos que el precio de compra): NO pagas. Aporta las escrituras.
- Sentencia TC 182/2021: declaró inconstitucional el método único anterior. Ahora puedes elegir entre el método objetivo o el método real, el que te salga más barato.
Radiografía de San Roque
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta un piso en San Roque?
Según idealista Q1 2026 (referencia de mercado real), el precio del m² en San Roque es de 3165 €. Un piso de 80 m² cuesta unos 253.000 euros.
¿Es rentable comprar piso en San Roque para alquilar?
La rentabilidad bruta es del 3.5%. Es una rentabilidad baja: el alquiler no compensa el precio de compra.
¿Hay burbuja inmobiliaria en San Roque?
El precio actual está un 4% por encima del máximo de la burbuja de 2008. El mercado está cerca de los niveles de la burbuja.
¿Cuántas viviendas vacías hay en San Roque?
Según el último censo INE publicado por municipio, hay 3301 viviendas vacías (19.4% del total). Es un porcentaje medio.
Sobre San Roque
San Roque es un municipio y ciudad española situada en el área del estrecho de Gibraltar, es decir, en el extremo suroriental de la provincia de Cádiz, en la comunidad autónoma de Andalucía. Pertenece a la comarca del Campo de Gibraltar y a su mancomunidad de municipios.
Fuente: Wikipedia · San Roque (Cádiz) (CC BY-SA 4.0).
Datos y fuentes
- Precio: idealista (referencia de mercado Q1 2026).
- Habitantes: Padrón Municipal INE (último disponible).
- Parque y vacancia: Censo Población y Viviendas 2011 INE (último censo detallado por municipio).
- Alquiler: INE Índice Precios Alquiler (IRPV 2023) ajustado a 2025 con factor IPVA INE.
- VTE: INE Mediciones Viviendas Turísticas mayo 2025.
- Histórico burbuja: Min. Fomento 2005-2012 + Tinsa 2026.
Última actualización: 2026-06
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