Plusvalía municipal en España: calculadora y tipos por ciudad
Si vendes, heredas o recibes en donación una vivienda en España, pagas el IIVTNU ("plusvalía municipal"). Aquí calculas cuánto te tocaría pagar con los dos métodos legales y comparas el tipo que aplica cada ayuntamiento (varía del 5% en País Vasco al 30% máximo legal).
¿Cómo funciona desde noviembre 2021?
La sentencia TC 182/2021 declaró inconstitucional el sistema único de cálculo anterior. El Real Decreto-ley 26/2021 reformó el impuesto en dos puntos clave:
- Dos métodos a elegir: el contribuyente paga el menor de los dos.
- Exención si no hay ganancia: si vendes por igual o menos que lo que pagaste, no pagas.
Método objetivo
Cuota = coeficiente × valor catastral del suelo × tipo del ayuntamiento
Los coeficientes los publica el Ministerio cada año. Crecen con los años de tenencia hasta un máximo de 0,45 (20+ años).
Método real (incremento)
Cuota = (precio venta − precio compra) × % del valor catastral que es suelo × tipo del ayuntamiento
Útil cuando la subida de precio fue baja o nula (te sale 0).
Tipo de gravamen por ciudad — top conocidos
El máximo legal es 30%. Las ciudades con régimen foral (País Vasco y Navarra) tienen un sistema distinto con tipos efectivos mucho más bajos.
| Ciudad | Tipo de gravamen | Bonif. herencia vivienda habitual | Régimen | Calcular → |
|---|---|---|---|---|
| Madrid (Madrid) | 29.0% | 95% | 🟢 Común | Calcular → |
| Barcelona (Barcelona) | 30.0% | 95% | 🟢 Común | Calcular → |
| Valencia (València/Valencia) | 27.5% | 95% | 🟢 Común | Calcular → |
| Sevilla (Sevilla) | 29.0% | 50% | 🟢 Común | Calcular → |
| Málaga (Málaga) | 30.0% | 95% | 🟢 Común | Calcular → |
| Zaragoza (Zaragoza) | 30.0% | 95% | 🟢 Común | Calcular → |
| Murcia (Murcia) | 30.0% | 50% | 🟢 Común | Calcular → |
| Las Palmas de Gran Canaria (Palmas (Las)) | 29.0% | 95% | 🟢 Común | Calcular → |
| Palma de Mallorca (Illes Balears) | 30.0% | 95% | 🟢 Común | Calcular → |
| Alicante/Alacant (Alacant/Alicante) | 29.5% | 50% | 🟢 Común | Calcular → |
| Córdoba (Córdoba) | 30.0% | 95% | 🟢 Común | Calcular → |
| Granada (Granada) | 30.0% | 50% | 🟢 Común | Calcular → |
| Valladolid (Valladolid) | 30.0% | 50% | 🟢 Común | Calcular → |
| Oviedo (Asturias) | 30.0% | 95% | 🟢 Común | Calcular → |
| Vigo (Pontevedra) | 30.0% | 95% | 🟢 Común | Calcular → |
| Bilbao (Bizkaia) | foral | — | 🟡 Foral | consulta foral |
| Vitoria-Gasteiz (Araba/Álava) | foral | — | 🟡 Foral | consulta foral |
| Donostia/San Sebastián (Gipuzkoa) | foral | — | 🟡 Foral | consulta foral |
| Pamplona/Iruña (Navarra) | foral | — | 🟡 Foral | consulta foral |
Para el resto de ciudades: aplicamos el tipo máximo legal (30%) por defecto en cada calculadora individual. Verifica siempre con la ordenanza fiscal de tu ayuntamiento — el tipo real puede ser menor.
Calcular en mi ciudad
Abre la calculadora en la ficha de tu ciudad. Cada una tiene su tipo de gravamen y la calculadora aplica los dos métodos:
Preguntas frecuentes
¿Quién paga la plusvalía?
El vendedor (en compraventas), el heredero (en herencias) o el donatario (en donaciones).
¿Y si vendo por menos de lo que compré?
No pagas. La sentencia TC 182/2021 dejó claro: sin ganancia, no hay impuesto. Aporta las escrituras al ayuntamiento.
¿Qué plazo tengo?
30 días hábiles desde la transmisión. 6 meses en herencias, prorrogables a 1 año pidiéndolo expresamente al ayuntamiento.
¿Cuál es el tipo máximo legal?
30% en régimen común (Ley Reguladora de las Haciendas Locales art. 108). País Vasco y Navarra tienen sistema foral propio, con escalas, bases y reducciones distintas — consulta directamente a la Hacienda Foral correspondiente.
¿Cuándo conviene el método real?
Cuando la subida de precio entre compra y venta fue baja respecto al valor del suelo. La calculadora aplica ambos y elige el menor automáticamente.
Fuentes
- BOE — Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL)
- BOE — RD-ley 26/2021 (reforma del IIVTNU tras STC 182/2021)
- Sentencia STC 182/2021 — inconstitucionalidad del método anterior
- Coeficientes 2026: Orden HFP/2014/2025 (BOE) — aplicables hasta nueva revisión
- Ordenanzas fiscales municipales individuales (enlace en cada fila de la tabla)